Beli Kavling Perumahan Lebih Mahal dibanding Tanah di Luar Perumahan

kavlingrumahBila anda membeli tanah kavling di lokasi perumahan, dipastikan harga belinya lebih mahal dibanding tanah sekitarnya di luar perumahan. Sepintas lalu fakta ekonomis semacam ini terkesan sulit dimengerti bagi kebanyakan orang. Namun demikian, sebenarnya banyak faktor yang membuat harga tanah di perumahan bahkan hampir satu setengah kali lipat lebih tinggi dari tanah di luar perumahan. Disamping faktor presepsi, utamanya karena logika ekonominya.

Anehnya, meski lebih mahal harga jualnya, tanah di dalam area perumahan tetap besar peminatnya. Yang lebih mencengangkan, meskipun pembeli tahu adanya selisih harga yang lebih tinggi, prioritas pilihannya tetap jatuh ke tanah di dalam area perumahan. Barangkali memang bisa dimengerti, karena meskipun harga belinya lebih tinggi, toh harga jual kembalinya, jika suatu saat dilepas kepada pihak lain, akan tetap menguntungkan. Logika ekonominya berlaku, asal tetap menguntungkan, maka perolehan harga awal yang tinggi tak menjadi soal.

Dibanyak kota besar, Jakarta umpamanya, lebih mahalnya harga tanah di area perumahan dibanding tanah di luar perumahan makin kentara dan mencolok. Meskipun berdekatan, tanah di luar kawasan terpadu “Alam Sutera” misalnya, harganya tak akan mencapai setengah harga tanah di dalam kawasan “Alam Sutera’’ yang saat ini tak kurang dari 6 juta rupiah permeternya.

Hal yang sama pun berlaku di Yogyakarta, dan kota-kota besar lainnya, sebagai penegasan perbandingan. Di Kawasan perumahan “Casa Grande” Yogyakarta saat ini, harga jualnya tak kurang dari 3.5 juta permeter, dimana harga tanah di sekitarnya masih berkisar 1.5 juta.

Sebagai pertimbangan sebelum anda memutuskan beli tanah, dan sebagai sumber referensi umum dalam melakukan pembelian tanah, berikut adalah beberapa sebab logis lebih mahalnya harga tanah di perumahan:

Pertama, tanah di dalam perumahan memliki legalitas yang lebih lengkap dan aman, melindungi pemiliknya dibanding tanah biasa. Penjelasannya, disamping legalitas utama dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM) untuk kawasan perumahan yang dijual oleh developer berbadan hukum, dipastikan developer tersebut telah mengantungi Ijin Pemanfaatan Tanah (IPT). Sebuah ijin yang dikeluarkan oleh kepala daerah tingakt II, bupati, tentang peruntukan, perubahan, maupun alih fungsi lahan untuk perumahan. Belum lagi, adanya tambahan Ijin Site Plan yang dikeluarkan oleh dinas KIMPRASWIL. Makin menegaskan tentang aman dan sesuainya tanah di dalam kawasan perumahan dimaksud dengan rancangan tata kota setempat. Beberapa lapisan legalitas tersebut, pada gilirannya menguntungkan dan melindungi konsumen.

Kedua, tanah di dalam kawasan perumahan pasti didukung adanya infrastuktur yang memadai. Jalan lingkungan yang tertata berdasar blok plan, saluran drainase, jaringan listrik, jaringan PDAM, juga taman lingkungan, open space, gerbang masuk perumahan yang terkosep, dan lainnya, merupakan fasilitas khas kawasan perumahan. Dengan sendirinya, fasilitas standart dan penunjang tersebut membuat nilai ekonomisnya semakin tinggi.

Ketiga, tanah di area dalam perumahan merupakan lahan matang efektif. Pengertiannya, sebidang tanah yang dijual tersebut tadinya berasal dari luasan utuh sebelum dikurangi Fasum dan Fasos yang besarnya menacapai 40 % dari total luas tanah aslinya. Kondisi ini otomatis membebani tanah efektif yang sudah berupa tanah kavling efektif dari segi harga. Namun demikian, Fasum dan Fasos itu sendiri pada gilirannya juga menjadi nilai tambah ekonomis kawasan. Membuat kawasan lebih tertata, nyaman ditinggali serta memberi ruang interaksi bakal penghuninya kelak.

Keempat, tanah di kawasan perumahan identik dengan aman dalam pengertian seutuhnya. Pagar keliling dan penataan sub kawasan berbentuk cluster, satu akses pintu masuk, dan adanya pos satpam di bagian depan. Rangkaian infratrusktur fisik yang disediakan developer ditujukan untuk mewujudkan rasa aman. Bagi penghuni, rasa aman adalah faktor terpenting yang mempengaruhi nilai ekonomi, alias harga.

Kelima, adanya kesan exclusive. Tak bisa dipungkiri, kelompok masyarakat dalam satu klasifikasi kelas, cenderung memilih berinteraksi, berkumpul dan tinggal, juga megidentifikasi diri dengan klasifikasi kelas yang serupa. Meskipun dari segi sosiologi kecenderungan ini tak sepenuhnya sehat, faktanya exelusivisme tempat tinggal justru jadi kecenderungan dominan. Tanah di dalam kawasan perumahan menegaskan kecenderungan ini, meski harganya lebih mahal.

Beberapa sebab lebih mahalnya harga tanah di perumahan di atas masih bisa bertambah bila diamati secara teliti. Faktor presepsi positiff masyarakat terhadap kawasan perumahan juga tak bisa diabaikan sebagai penyebab lain. Belum lagi jika faktor maraknya area komresil yang bakal tumbuh di kawasan perumahan, hal ini berakibat langsung pada naiknya nilai tanah tanah. Membeli tanah di dalam kawasan perumahan, meski labih mahal harganya, dipastikan menguntungkan.

(propertytoday)