Perlukah Melakukan Teknik Penilaian Lahan Sembelum Beli Tanah dan Bangunan

prencanaanrenovasiSebelum kita membahas metode penilaian tanah ini, adalah penting untuk diingat bahwa tanah selalu dinilai dalam penggunaan tertinggi dan terbaik, tidak harus dalam kegunaan yang sekarang dipakai.

Metode yang paling handal dalam menilai tanah adalah merujuk pada pasar, atau metode perbandingan langsung data penjualan. Secara konsep, metode ini hanya memiliki sedikit perbedaan antara Pendekatan Perbandingan Data Penjualan dalam menilai properti. Perbedaannya terletak pada bidang penilaian.

Data perbandingan yang mana yang harus dipilih? Tanah kosong yang dipakai sebagai data pembanding sebaiknya serupa dengan subjek propertyi dalam kesamaan lokasi, karekteristik fisik, dan potensi kegunaannya. Lokasi adalah hal yang penting sebagaimana yang telah dibahas sebelumnya. Semakin dekat lokasi data pembanding dengan subjek properti maka semakin kredibel data pembanding yang dipakai.

Ciri-ciri fisik sebaiknya juga sama. Membandingkan lereng bukit dengan lembah akan menghasilkan penyesuaian yang besar. Dalam metode pasar, tanah kosong yang sebaiknya dipilih sebagai data pembanding adalah tanah yang memiliki potensi kegunaan yang sama dengan subjek tanah. Mungkin anda perlu menelaah ulang tentang prinsip kegunaan terbaik dan tertinggi.

A. MENERAPKAN METODE PASAR

Penerapan metode pasar dalam penilaian tanah melibatkan prosedur yang sama dengan Pendekatan Perbandingan Data Penjualan yang telah dijelaskan pada bab sebelumnya. Langkah-langkah tersebut adalah:
a. Temukan data penjualan tanah kosong yang serupa dengan subjek tanah yang memiliki kesamaan dalam potensi kegunaannya. Kumpulkan informasi kondisi, syarat penjualan, dan harga yang dibayar.
b. Bandingkan masing-masing data penjualan yang dipakai sebagai data pembanding dengan subjek property seperti tanggal transaksi, faktor lokasi, karakteristik fisik.
c. Lakukan penyesuaian terhadap harga jual masing-masing data pembanding agar merefleksikan berbagai perbedaan-perbedaan antara mereka dengan subjek tanah. Penyesuaian dapat dibuat dalam jumlah rupiah atau dalam persentase.
d. Tentukan nilai indikasi untuk subjek tanah, berdasarkan analisis terhadap data pembanding.

B. METODE ALOKASI ATAU PEMISAHAN

Ketika data penjualan tanah tanah kosong tidak tersedia, data perbandingan langsung tidak bisa dipakai. Sebagai alternatif, nilai tanah mungkin dialokasikan atau dipisahkan dari data penjualan properti yang telah memiliki bangunan/yang telah dikembangkan.

Karena metode alokasi kurang membandingkan langsung sepeti metode pasar, maka metode ini kurang akurat. Akibatnya, jika data penjualan tanah kosong tersedia, sebaiknya tidak mendasarkan pada metode alokasi ini.

Langkah pertama dalam metode alokasi atau pemisahan adalah menemukan data property yang telah dikembangkan dengan karakteristik yang dapat diperbandingkan dengan subjek properti. Lalu, mengalokasikan proporsi harga jual ke nilai tanah dan proporsi ke bangunan. Untuk melakukan ini, penilai mungkin memilih hubungan nilai (rasio/persen) yang telah ditemukan dengan properti yang serupa dengan lokasi yang sama. Sebagai contoh, ketika temuan penilai tentang hubungan nilai sekitar 35% untuk tanah dari total nilai, jika Rp.250 juta untuk properti yang telah dikembangkan, maka nilai indikasi tanah adalah 35% dari Rp.250 juta atau sebesar Rp.87,5 juta.

Ketika tidak ditemukan rasio hubungan antara nilai tanah dan bangunan diantara data harga jual, penilai bisa memilih metode pemisahan nilai tanah. Hal ini dapat diperoleh dari estimasi biaya membangun bangunan baru yang telah dikurangi depresiasi dan mengeluarkannya dari total harga jual keseluruhan property yang telah dikembangkan.

Sebagai contoh:
Harga jual tanah dan bangunan Rp.240.000.000,-
Dikurangi: Biaya bangunan baru terdepresiasi (156.000.000,-)
Sama dengan: Nilai tanah yang dipisahkan 84.000.000,-

C. METODE PENGEMBANGAN TANAH

Seperti namanya, metode ini digunakan hanya untuk mengestimasi nilai tanah kosong yang telah dibagi dengan bidang-bidang tanah. Hal ini biasanya digunakan bila terdapat data penjualan tanah kosong atau untuk keperluan analisis proyek.

Untuk mengestimasi nilai dengan memakai metode pengembangan tanah ini, mari kita asumsikan sebuah subdivisi perumahan. Pertama, jumlah bidang yang akan dikembangkan dengan mempertimbangkan zoning, persyaratan ukuran bidang, dan ukuran tanah yang dipakai untuk keperluan jalan, parkir, dan daerah-daerah terbuka lain. Lalu estimasikan harga jual sekarang untuk bidang-bidang tanah yang akan dijual, berdasarkan harga jual bidang data subdivisi perumahan yang dipakai sebagai data pembanding.

Dapatkan jumlah rupiah total untuk realisasi harga kotor dengan menjumlahkan estimasi harga jual semua bidang. Hitung biaya pengembangan langsung dan tidak laogsung, termasuk biaya engineering dan biaya pemerintah. Tambahkan biaya promosi, biaya penjualan, biaya penyelesaian.

Pada bagian akhir, penilai harus memperhitungkan biaya keuntungan developer baik dalam persentase terhadap harga jual kotor ataupun persentase terhadap modal yang diinvestasikan dalam tanah. Setelah mengurangi semua biaya pengembangan dan keuntungan ini dari semua pendapatan, nilai yang didapat adalah nilai tanah kosong. Jika bidang-bidang tanah membutuhkan lebih dari satu tahun untuk dapat terjual, pengurangan untuk mengadjust waktu penyelesaian proyek perlu dilakukan.

Contoh : Menilai Lahan yang Telah Dibagi-bagi

Seorang penilai diminta untuk menilai 12 hektar tanah, yang ditujukan untuk mengembangkan 50 bidang bangunan perumahan keluarga. Masing-masing bidang bangunan berdekatan, dan siap dibangun, dan masing-masing akan dijual pada harga Rp.60 juta. Proyek ini mempertimbangkan adanya keuntungan developer dari investasi tanah sebesar 30%. Semua pendapatan dan biaya yang dikeluarkan digambarkan sebagai berikut.

Penjualan yang diproyeksikan: 50 bidang @ Rp.60 juta Rp.3.000.000.000,-
Dikurangi: Biaya Pembangunan
Biaya Langsung:
Enginering dan Desain Rp.20.000.000
Pembersihan dan Peningkatan 100.000.000
Pembuatan jalan dan utili lainnya 500.000.000
Subtotal 620.000.000
Biaya Tidak Langsung:
Uji kelayakan 10.000.000
Izin Mendirikan Bangunan 100.000.000
Biaya pendanaan 150.000.000
Pajak property 50.000.000
Promosi penjualan 150.000.000
Subtotal 460.000.000
Total pengurangan (1.080.000.000,-)
Sama dengan: Nilai sebelum biaya tanah 1.920.000.000,-
dan biaya kewirausahaan

Nilai ini menggambarkan harga pembelian tanah ditambah biaya kewirausahaan 30%. Sehingga total kewirausahaan 130% dari nilai tanah. Maka:
1.920.000.000
Nilai Indikasi Tanah = 130% = Rp. 1.477.000.000,-

D. METODE PENYISAAN NILAI TANAH

Metode ini memperkirakan nilai tanah berdasarkan prinsip surplus productivity. Metode penyisaan nilai tanah menghitung nilai tanah dengan mengukur jumlah pendapatan yang tersisa setelah mengurangi jumlah pendapatan yang diatribusikan terhadap bangunan. Dengan demikian metode ini merupakan salah satu versi pendekatan pendapatan.

Metode penyisaan tanah berguna dalam hal tidak terdapat data penjualan, atau tidak terdapat bangunan baru.

*Media Penilaian